Coraz więcej osób decyduje się na montaż systemu klimatyzacyjnego. Najbardziej wydajne są klimatyzatory wyposażone w jednostkę zewnętrzną, ale ich instalacja wiąże się z ingerencją w elewację budynku, która stanowi część wspólną nieruchomości. Czy w związku z tym wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej? Jak daleko sięgają jej uprawnienia? Projektant wnętrz wyjaśnia wątpliwości.

Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej aktualizują się w momencie, gdy instalacja urządzenia stanowi ingerencję w sferę uprawnień właścicieli innych lokali lub nieruchomości wspólnej. Problem klimatyzatorów wciąż budzi kontrowersje. W orzecznictwie nie ukształtowała się w tym zakresie jednolita linia orzecznicza.

Wspólnota kontra klimatyzacja

Obecnie przyjmuje się, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej na instalację jednostki zewnętrznej klimatyzatora jest wymagana.   W dużych wspólnotach jest wydawana przez zarząd na podstawie uchwały wspólnoty, natomiast w małych – przez ogół właścicieli lokali. Zgodnie z dominującym poglądem przedstawicieli doktryny montaż urządzenia na elewacji nie stanowi normalnego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. „Problemem mogą okazać się zarówno względy estetyczne, emisja hałasu, drgania, jak i sposób odprowadzania skroplin. W razie problemów zalecamy wybór urządzenia wyposażonego w zamknięty obieg skroplin” – podkreśla projektant wnętrz z warszawskiej agencji architektonicznej. Jego firma udziela klientom wsparcia w zakresie aspektów prawnych inwestycji, pomagając im przebrnąć przez gąszcz przepisów.

Klimatyzatory przestają być postrzegane jako sprzęt luksusowy, stając się standardem wyposażenia nowoczesnych wnętrz. Jak wynika z raportu Głównego Urzędu Statystycznego, w 2015 roku urządzenia klimatyzacyjne znajdowały się w 134 tysiącach gospodarstw domowych; wzrost jest odczuwalny, bo jeszcze trzy lata wcześniej gospodarstw domowych z klimatyzacją było zaledwie 48 tysięcy. Rosnącej popularności systemów klimatyzacyjnych można upatrywać w ociepleniu klimatu i narastających falach upałów. Ponadto w związku z rozwojem techniki, praca nowoczesnych modeli staje się mniej uciążliwa dla użytkowników i mieszkańców sąsiednich lokali.

Projektant wnętrz o przypadkach instalacji klimatyzacji

Zgoda wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniona od okoliczności konkretnego przypadku, m.in. rozmiaru urządzenia, rozkładu budynku, odległości od innych lokali, poziomu hałasu w danej okolicy czy preferencji innych właścicieli. Wspólnota może uzależnić wyrażenie zgody od uiszczania kaucji zabezpieczającej na wypadek ewentualnego zniszczenia elewacji bądź uiszczania wynagrodzenia za korzystanie z części elewacji (dzierżawy).

Ustalenie zasad korzystania z nieruchomości wspólnej nie może natomiast odbywać się w drodze generalnej uchwały. Zgodnie z poglądem Sądu Apelacyjnego w Warszawie, „nie da się z góry przewidzieć, że umieszczenie na części wspólnej nieruchomości każdej reklamy, klimatyzatora czy innego urządzenia, bez względu na jego wielkość, rodzaj, sposób montażu oraz miejsce, w którym taka reklama, klimatyzator czy inne urządzenie zostaje umieszczone, stanowi korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób wykraczający poza  art. 206  k.c.”.

Sorry, taki mamy klimat…yzator

Jakie konsekwencje niesie za sobą instalacja urządzenia bez zgody wspólnoty mieszkaniowej? Jak podkreśla projektant wnętrz, właściciel lokalu może zostać zobowiązany do demontażu urządzenia i przywrócenia stanu poprzedniego elewacji. W sytuacji, gdy odmówi usunięcia sprzętu, wspólnota może zlecić wykonanie niezbędnych prac na jego koszt.

Jednym ze stosowanych sposobów na uniknięcie obowiązku uzyskania zgody wspólnoty jest umieszczenie jednostki zewnętrznej na balkonie, który stanowi własność właściciela lokalu. Także ten sposób budzi jednak kontrowersje, m.in. z uwagi na emitowany hałas i drgania. Jest to rozwiązanie ryzykowne, którego właściciele podejmują się jedynie na własne ryzyko.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że prawo budowlane nie przewiduje obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia instalacji urządzenia.

Jedynie na marginesie należy wskazać, że odmienny pogląd jest prezentowany w odniesieniu do lokali użytkowych. Instalacja klimatyzatora jest uznawana za normalny sposób korzystania z lokalu użytkowego i nie aktualizuje uprawnień wspólnoty mieszkaniowej. Montaż urządzenia nie wymaga uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Źródła:

• ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.), zw.: “Kodeks cywilny”;
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892), zw.: “u.w.l.”;
• ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.), zw.: “Prawo budowlane”;
• wyrokSądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 marca 2014 roku, sygn. akt VI ACa 1420/13.